「家を売るにはどうすればいいの？」

「家を売る時にやってはいけないことある？」

 

そのような疑問を感じている方がいらっしゃるのではないでしょうか。

 

家を売る7つの手順は、以下の通りです。

 

• 1.売りたい家の相場を調べる
• 2.不動産会社に査定を依頼する
• 3.不動産会社と媒介契約を交わす
• 4.売却活動が開始される
• 5.買主と売買契約を結ぶ
• 6.物件の引き渡しと決済
• 7.ケースによっては確定申告をする

 

この記事では、家を売る7つの手順を詳しく解説します。

 

やってはいけないことや引き渡し時に必要な書類も紹介しますので、家を売ることに不安がある方は要チェックです。

家を売る手順である7つのステップ

ここからは、家を売る手順である7つのステップを詳しく解説します。

 

• 1.売りたい家の相場を調べる
• 2.不動産会社に査定を依頼する
• 3.不動産会社と媒介契約を交わす
• 4.売却活動が開始される
• 5.買主と売買契約を結ぶ
• 6.物件の引き渡しと決済
• 7.ケースによっては確定申告をする

1.売りたい家の相場を調べる

不動産査定を依頼する前に、売りたい家の相場を調べましょう。

 

相場を自分で知ることで、不動査定を依頼したときに適正価格を提示されているかどうかが把握できます。

 

一戸建てやマンションなどの相場を調べるには、直近1年の売買価格が調べられるレインズマーケットインフォメーションが一般的です。

 

地域ごとに、平米単価や築年数といった情報が一覧表示されるため、売りたい家の条件と照らし合わせることで相場を知ることができます。

 

売り出し価格ではなく、実際の成約価格がわかるため、より現実的な物件価格を把握できるでしょう。

2.不動産会社に査定を依頼する

売りたい家の相場を自分である程度把握してから、不動産会社に不動産査定を依頼します。

 

不動産査定の料金は基本的に無料です。

 

いくつかの不動産会社で査定をしてもらい、より良い金額を提示してくれた店舗に任せるのもいいでしょう。

 

ただし、不動産査定で提示される売却額はおおよそであり、確定金額ではありません。

 

あくまでも目安金額なため、実際の売却時には金額が変動する場合があることに注意しましょう。

3.不動産会社と媒介契約を交わす

不動産売却を任せる不動産会社が決まったら、媒介契約を交わします。

 

媒介契約とは、宅地建物取引業者（不動産会社）が、売主と買主の間を取り持って取引を成立させる契約です。

 

媒介契約を経て、不動産会社との正式な依頼が成立します。

 

また、媒介契約は3種類あるため、状況に応じて適切な契約を選びましょう。

 

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

 

3種類の媒介契約の大きな違いは、同時契約できる不動産業者の数です。

 

専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社のみとしか契約を交わせませんが、一般媒介契約は複数社と契約を交わすことができます。

 

ただし、専任媒介契約と専属専任媒介契約は不動産会社に積極的に宣伝活動を行ってもらえるため、ケースによっては適していると言えるでしょう。

 

信頼できる不動産会社を見つけたうえで、迅速に家を売ることを希望する場合には専任媒介契約または専属専任媒介契約を選ぶと売却がスムーズに進むかもしれません。

4.売却活動が開始される

不動産の売却は、平均3か月程度かかります。

 

そのため、売却活動は売却を希望するタイミングから逆算して始められている状態が理想的です。

 

不動産の売却活動とは、以下のような不動産会社の販促活動を指します。

 

• インターネット上に情報を掲載
• 店頭に広告を配置
• 近隣地域などにチラシを投函

 

しかし、売却予定の家を売ることを近隣の方に知られたくないという方もいらっしゃるかもしれません。

 

あまりオープンに販促活動をしてほしくない場合には、不動産会社に相談しましょう。

 

特定のエリアで出さないことやチラシ投函を控えるなどの配慮をしてもらえる場合があります。

5.買主と売買契約を結ぶ

買主が決まったら、売買契約を結びます。

 

売買契約を結んだらすぐに退去しなければならないわけではなく、売買契約から物件の引き渡しまでに1か月ほどの猶予を設けるのが一般的です。

 

売買契約を締結する際には、契約書の読み上げと契約書への押印を行い、売買契約の締結時に売却額の10%の手付金を受領します。

 

そして、売主は仲介手数料として50％程度を不動産会社に支払うことが一般的です。

 

残りの仲介手数料は、引き渡し時に支払います。

6.物件の引き渡しと決済

売買契約の締結後、約1か月後に物件の引き渡しを行うことが一般的です。

 

売主が対象の物件に住んでいる場合には、物件の引き渡し日までに引越しを済ませておく必要があります。

 

引き渡し時の主な内容は以下の通りです。

 

• 買主：残りの売却額の入金
• 売主：鍵の引き渡しをする

 

制度上、1月1日時点の家の所有者に固定資産税がかかります。

 

すでに売却した後でも1月1日時点で所有していた場合には固定資産税がかかるため、売却時期には注意しましょう。

7.ケースによっては確定申告をする

家を売った時に「譲渡価額ー取得費ー譲渡費用＝譲渡所得」がプラスであれば、所得税がかかります。

 

建物については減価償却後の価格となるため、自身で計算する際には間違えないようにしましょう。

 

一般的には、譲渡所得はマイナスになることが多く、マイナスであれば所得税はかかりません。

 

もしプラスになった場合には、3,000万円特別控除を適用することで特別控除を受けられます。

 

ただし、3,000万円特別控除を適用するには確定申告を行う必要があるため、必要に応じて自身で行いましょう。

家を売る時にやってはいけない4つのこと

家を売る時にやってはいけないことは、以下の通りです。

 

• 相場を調べずに売却活動を始める
• 不動産会社を知名度または査定額の高さだけで選ぶ
• 買主の希望なくリフォームする
• 住宅ローン返済中に金融機関に相談せずに売却を始める

 

後悔なく家を売るには、事前準備が必要です。

 

相場を把握せずに売却活動を始めてしまうと、相場よりも低い価格で売却してしまう恐れがあります。

 

必ず相場を把握してから、売却活動を始めましょう。

 

不動産売却を任せる不動産会社を選ぶ際にも注意点があります。

 

多くの売主は不動産会社の知名度や査定額の高さによって、任せる不動産会社を決定してしまいがち。

 

しかし、知名度の高い不動産会社だからといって、売主の意向に添った売却ができるとは限らないため、不動産会社の知名度の高さよりも相性を重視しましょう。

 

また、査定額はおおよそであるため、高額な査定額を提示されたからといって鵜呑みにすると後から金額が変わる恐れがあります。

 

あくまでも目安として受け止め、本当に信頼できる不動産会社かどうかで選びましょう。

 

また「古いから」「使い勝手が悪いから」といった理由で、買主の要望なくリフォームするのは、必ずしも良いとは限らないため控えておきましょう。

 

リフォームは入居者によって希望が異なるうえに、リフォーム価格がプラスされたことで売り出し価格が高くなれば、売り行きが悪くなる可能性があるためです。

 

そして、住宅ローン返済中の場合には、必ず金融機関に確認してから売却活動を始めましょう。

 

ローン返済中の家を売るには、ローンの完済と抵当権の抹消が必要なためです。

家を売る時（引き渡し時）の必要な書類

引き渡し時に必要な書類は大きく分けると次の4種類になります。

 

• 本人確認などに必要な売主に関する書類
• 売却する家に関する書類
• 家の権利に関する書類
• 売却に関する書類

 

具体的には以下の通りです。

 

• 権利証
• 固定資産税評価証明書
• 印鑑証明書
• 実印
• 顔写真付きの身分証
• 買主に引き渡す書類
• 通帳・キャッシュカードなど
• 各業者に支払うための現金
• 抵当権抹消書類
• 住民票

 

顔写真付きの身分証は免許証を用いることが一般的ですが、免許をお持ちでない場合にはパスポートや健康保険証などでも代用できます。

 

抵当権抹消書類は、ローンを組んで家を購入した抵当権が設定されている家を売る場合にのみ必要です。

 

抵当権抹消書類は抵当権を設定している金融機関に用意してもらうものですが、書類ができあがるまでに2週間ほどかかります。

 

引き渡しに必要な書類は、家を売ることがわかった段階で早めに用意を始めましょう。

家を売る7つの手順を理解しよう

この記事では、家を売る7つの手順を紹介しました。

 

後悔なく家を売るには、相場を調べたり、必要な書類を早めに用意したりするといった手順が大切です。

 

まずは家を売る7つの手順を理解して、家を売るための全体像を把握しましょう。

 

不安なことがあれば、Heartful23（ハートフル23）へお問い合わせください。

 

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